La nuda proprietà, una strategia utile

Pubblicato il 30 Gennaio 2025 in , , da Daniela Sanna
nuda proprietà

Quando si acquista un bene in nuda proprietà, si sta acquistando soltanto il diritto di proprietà, senza avere diritto all’usufrutto, finché è in vita il precedente proprietario. Ma c’è anche la possibilità di trasferire anticipatamente la nuda proprietà del proprio immobile ai figli, per ridurre la tassa di successione

Negli ultimi anni si è registrato un incremento delle compravendite di nude proprietà, favorito dalla crisi economica che ha inciso sul mercato immobiliare e in genere sull’accesso al credito e dal progressivo invecchiamento della popolazione italiana. Unitamente a un mercato del lavoro di difficile ingresso per i giovani, le decisioni familiari si sono orientate verso l’idea di trasferire anticipatamente la nuda proprietà di un proprio (o nuovo) immobile ai figli, mantenendo il diritto di abitarvi fino alla propria morte.

Sappiamo che in caso di successione ereditaria, la legge italiana impone di presentare entro un anno dalla morte del de cuius la dichiarazione di successione all’Agenzia delle Entrate che poi liquiderà l’imposta di successione ai fini del trasferimento dei beni del defunto agli eredi. Si può evitare di pagare o quantomeno ridurre la tassa di successione? Esistono diverse soluzioni ma nessuna di queste è completamente gratuita.

Conviene “giocare d’anticipo”, cioè agire fin quando il de cuius (il defunto proprietario dei beni) è ancora in vita. Infatti, sarà proprio costui a dover attuare diverse strategie per ridurre l’entità del patrimonio ereditario. Questo perché l’imposta di successione viene calcolata in base al valore dei beni in successione.

A tale riguardo il  proprietario potrà infatti:

  • Co-intestare il conto corrente con gli eredi (per pagare le tasse solo sul 50% caduto in successione invece che sull’intero)
  • Sottoscrivere una polizza assicurativa
  • Acquistare alcune tipologie di titoli
  • Donare un immobile con riserva di usufrutto.

nuda proprietà

Cosa è la nuda proprietà

Quando si acquista un immobile, tramite il contratto di compravendita vengono trasferiti al compratore sia il diritto di proprietà del bene, sia il diritto di usufrutto del bene. Il compratore può godere e disporre del bene in maniera piena ed esclusiva. Dal momento della consegna, il bene diventa di proprietà del compratore.

Quando si acquista un bene in nuda proprietà, si sta acquistando soltanto il diritto di proprietà, senza avere diritto all’usufrutto, finché è in vita il precedente proprietario/usufruttuario. In pratica, non sarà possibile utilizzare l’immobile da subito e ciò fino alla morte del precedente proprietario che ne rimane l’usufruttuario.

La proprietà del bene si qualifica pertanto come ‘nuda’, poiché il completo esercizio del diritto di proprietà viene limitato dal potere di utilizzo e di percepire i frutti della cosa al titolare del diritto di usufrutto per un certo lasso di tempo o per tutta la vita dell’usufruttuario. Chi detiene la nuda proprietà è solo possessore delle mura. Il nudo proprietario è quindi qualcuno che non ha necessità di utilizzare il bene, né di ricavarne un profitto, almeno non nell’immediato.

La compravendita in nuda proprietà consente di avere un risparmio sul prezzo d’ acquisto di un bene immobile fra il 25% ed il 50% rispetto alle quotazioni di mercato. Il risparmio cresce con il diminuire dell’età del venditore e l’allungarsi del tempo necessario a godere del bene. In sintesi, più è giovane chi vende, maggiore sarà lo sconto del quale l’acquirente potrà godere. Il valore di usufrutto e quello della nuda proprietà vengono calcolati in base a specifiche tabelle.

Come si costituisce il diritto di usufrutto

Il diritto di usufrutto si può costituire con un contratto scritto e trascritto nei Pubblici Registri Immobiliari, oppure nell’ambito del testamento con cui si dispone che la nuda proprietà di un proprio bene venga trasmessa a un soggetto e il correlato diritto di usufrutto ad altro soggetto, oppure si può acquisire per usucapione, se per oltre vent’anni il soggetto si comporta, di continuo e con la tolleranza del proprietario, come se fosse usufruttuario di quel determinato bene.

La legge prevede che chi ha venduto la propria casa in nuda proprietà ne conserva l’usufrutto fino alla propria morte, ma deve continuare a farsi carico delle:

  • tasse legate all’immobile (ad esempio l’IMU, se dovuta)
  • pagare le spese di manutenzione ordinaria
  • pagare le spese condominiali
  • mantenere la casa con diligenza, senza danneggiarla oppure modificarla all’insaputa del nudo proprietario (che, nel caso, ha il diritto di chiedere il risarcimento del danno subito).

Come obbligo del nudo proprietario c’è il pagare le spese di manutenzione straordinaria. E’ sempre possibile concordare una ripartizione differente degli oneri di manutenzione dell’immobile da parte dei soggetti coinvolti nella compravendita.

Le tasse

La nuda proprietà non soltanto rappresenta un vero investimento, economicamente vantaggioso, ma offre anche opportunità dal punto di vista fiscale. Anche questa compravendita è assoggettata alle imposte di registro, ipotecaria e catastale. Se, però, l’acquisto che si intende fare è quello di una prima casa, è possibile richiedere le relative agevolazioni, che riducono il prelievo fiscale.

Se si hanno i requisiti prima casa, infatti, si paga il 2% sul prezzo o valore catastale (al netto del valore dell’usufrutto), ma è obbligatorio trasferire la residenza; in caso di seconda casa, si paga invece il 9%. Inoltre è da considerare che anche l’acquisto di una casa in nuda proprietà può essere finanziato con un mutuo, e quindi in fase di dichiarazione dei redditi, si potranno detrarre i relativi interessi passivi. La base imponibile, che determina l’importo delle imposte che l’acquirente deve pagare su un acquisto in nuda proprietà, equivale alla differenza tra il valore che ha la casa in piena proprietà e quello dell’usufrutto, calcolato come prodotto della rendita annua dell’immobile e di un coefficiente connesso all’età del venditore.

Quando conviene la nuda proprietà

Acquistare la nuda proprietà conviene quando si intende fare un investimento a lungo termine, perché si paga un prezzo più basso, dal momento che il valore della casa è decurtato del valore dell’usufrutto, ma se ne entra in possesso solo alla morte dell’usufruttuario, o comunque al momento in cui si decide di far terminare il diritto di usufrutto. L’immobile acquistato a un prezzo così appetibile nel tempo si rivaluta automaticamente in base, come si diceva, all’invecchiamento dell’usufruttuario e all’incremento del valore di mercato dell’immobile.

Anche vendere la nuda proprietà conviene quando si ha bisogno di liquidità ma non si desidera vivere altrove. La liquidità può essere versata tutta in una volta o sotto forma di rendita; in questo caso occorre però essere sicuri che l’acquirente non si riveli poi inadempiente.

Infine tra i vantaggi non si può dimenticare  l’applicabilità anche del “bonus prima casa”, sempre rispettando le condizioni previste per l’acquisto della piena proprietà e la possibilità di accedere al mutuo per l’acquisto.

Come si calcola il valore della nuda proprietà

Per stabilire il valore della nuda proprietà di un immobile, si parte dal prezzo per la sua vendita, stabilito dal venditore o concordato dalle parti in base a una perizia di stima, e nella prevalenza dei casi sulla base delle tabelle ministeriali sul valore fiscale degli immobili, pubblicate dal Ministero dell’Economia e delle Finanze in Gazzetta Ufficiale con la specifica del valore della nuda proprietà in misura percentuale rispetto al valore della piena proprietà, secondo lo schema che segue:

Età dell’usufruttuario Valore dell’usufrutto Valore della nuda proprietà
Da 0 a 20 anni 95% 5%
da 21 a 30 anni 90 % 10 %
da 31 a 40 anni 85 % 15 %
da 41 a 45 anni 80 % 20 %
da 46 a 50 anni 75 % 25 %
da 51 a 53 anni 70 % 30 %
da 54 a 56 anni 65 % 35 %
da 57 a 60 anni 60 % 40 %
da 61 a 63 anni 55 % 45 %
da 64 a 66 anni 50 % 50 %
da 67 a 69 anni 45 % 55 %

Quando e come si estingue l’usufrutto?

  • alla morte dell’usufruttuario sia che si tratti di usufrutto vitalizio sia temporaneo
  • per la scadenza del termine fissato per l’usufrutto temporaneo
  • in caso di cessione del proprio diritto dall’usufruttuario al nudo proprietario
  • per prescrizione dell’usufrutto quando sono trascorsi almeno vent’anni senza che l’usufruttuario abbia esercitato i poteri di utilizzo e godimento del bene
  • per la distruzione totale del bene causata dall’usufruttuario, mentre nel caso sia causata da un terzo l’usufrutto si trasferirà sul risarcimento pagato dal responsabile della distruzione al nudo proprietario
  • per la rinuncia a esercitare il proprio diritto da parte dell’usufruttuario.

Nel caso di abusi o inadempimenti compiuti dall’usufruttuario nell’esercizio del proprio diritto, come ci si deve comportare? Si tratta di ipotesi che, se particolarmente gravi, possono condurre all’estinzione dell’usufrutto, disposta con una sentenza giudiziale che abbia accertato ad esempio il ridotto valore dell’immobile a causa di mancata o cattiva manutenzione conservativa da parte dell’usufruttuario o di danni dallo stesso arrecati; gli atti o le omissioni compiute devono essere continuative nel tempo e determinanti un danno rilevante e non recuperabile, per il quale il nudo proprietario è legittimato anche a richiedere, oltre alla restituzione del bene sul quale esercitare la piena proprietà, una somma a titolo di risarcimento.

Nuda proprietà ed eredità

Gli eredi dell’usufruttuario di una casa venduta in nuda proprietà a terzi, ovviamente, non erediteranno la proprietà e nemmeno l’usufrutto. Ciò può essere uno svantaggio, ma non necessariamente. Potrebbe trattarsi di una casa che agli eredi non interessa, quindi vendere la nuda proprietà è anche un modo dell’anziano di sgravare i figli da fastidiose incombenze successive alla morte.

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