Il mercato immobiliare, come molti altri settori, sta subendo la crisi economica. In questo contesto mettere in vendita un immobile di proprietà può non essere la scelta più opportuna, quindi mettere a reddito il nostro immobile per brevi periodi può risultare molto più conveniente.
Secondo l’Agenzia delle Entrate per contratto di locazione breve si intende un contratto di locazione di un immobile (a uso abitativo) che abbia una durata non superiore ai 30 giorni. Esistono però anche affitti brevi di natura transitoria di durata superiore ai 30 giorni fino ai 18 mesi.
Si può quindi dividere gli affitti brevi in due categorie:
- gli affitti brevi di natura turistica, di durata inferiore ai 30 giorni
- gli affitti brevi di natura transitoria, per le locazioni di durata superiore ai 30 giorni fino ai 18 mesi.
Locazione turistica
Questo tipo di locazione prevede l’affitto di una casa o anche solo una stanza per brevi periodi, consentendo al proprietario di rimanere in possesso dell’immobile senza dover registrare alcun contratto se la locazione dura per un periodo di tempo non superiore a 30 giorni. Questo tipo di locazione non soggiace alle norme previste dalla legge 431/1998 sulle locazioni abitative e l’accordo tra proprietario e inquilino è reso sicuramente più agile e libero, consistendo nell’accettazione da parte dell’inquilino dell’offerta pubblicata dal proprietario. Per questi contratti non è previsto l’obbligo di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, né obblighi relativi al pagamento di bolli per la registrazione. E’ sufficiente seguire le regole dettate dall’Agenzia.
Il proprietario, inoltre, ha la possibilità di variare il canone di locazione secondo i periodi di alta/bassa stagione o in corrispondenza di eventi di richiamo turistico.
Tra i vantaggi che il conduttore può ottenere in questo tipo di contratti vi è sicuramente quello di godere di un alloggio in una città senza vincolarsi per lunghi periodi e senza essere obbligato a sostenere i costi di un soggiorno in hotel, avendo inoltre maggiore privacy e la possibilità di utilizzare un angolo cottura. E’ evidente che se vogliamo concedere in locazione per un breve periodo la nostra casa, dovremo dotare l’appartamento di tutti gli accessori per il soggiorno, dal servizio di biancheria alle posate, gli elettrodomestici di base, come il forno, la lavatrice, la lavastoviglie, il condizionatore e magari dotarlo di un kit di benvenuto: shampoo, bagnoschiuma, olio, sale, pepe e il necessario per preparare la colazione i primi giorni.
Dovremo inoltre occuparci della corretta predisposizione della casa e delle sue dotazioni, dell’accoglienza degli ospiti, compreso offrire un buon servizio di pulizie e manutenzione dell’appartamento. La locazione turistica non prevede servizi aggiuntivi (ad es. non è previsto il servizio di cambio biancheria). L’assenza di servizi tipicamente alberghieri consente al proprietario di esercitare l’attività locatizia anche in forma non imprenditoriale.
Quando il proprietario si affida all’intermediazione dei siti specializzati, spesso non è necessario riscuotere il pagamento direttamente dall’ospite. In tal caso, però, bisogna ricordare che il prezzo indicato nell’offerta include anche la quota a titolo di commissione del portale online. L’ospite scaricherà la ricevuta dell’importo pagato, mentre il locatore conserverà l’estratto bancario con le ricevute di accredito che di solito gli viene mandato via email dalla piattaforma web, per l’indicazione dei guadagni in sede di dichiarazione dei redditi. I canoni di locazione percepiti sono soggetti a tassazione Irpef e vanno indicati, sul modello 730 oppure sul Modello Unico, nel quadro RB per i “redditi da fabbricati”. Le spese sostenute non verranno portate in deduzione se non nella misura del 5% del reddito complessivo e a titolo forfettario.
E’ necessario inoltre, ricordarsi di comunicare entro le 24 ore successive al giorno di arrivo o il giorno stesso (se il soggiorno è inferiore alle 24 ore) i dati delle persone alloggiate all’autorità di pubblica sicurezza. Tramite l’iscrizione all’apposito sito AlloggiatiWeb è possibile comunicare anche in via telematica i nomi degli inquilini, cittadini Ue o extra Ue. All’interno del sito della Polizia di Stato si trova l’area Carta dei Servizi per ogni questura territorialmente competente con i moduli da scaricare e compilare. In questo modo si inseriranno i dati del locatore e dell’immobile ottenendo le credenziali di accesso al portale. Si scaricherà quindi il certificato digitale di sicurezza per poter comunicare di volta in volta i nominativi degli ospiti.
In Abruzzo, Emilia Romagna, Lazio, Liguria, Lombardia, Sardegna, Veneto il locatore deve comunicare di esercitare tale attività in modo non imprenditoriale. Si tratta di una segnalazione certificata di inizio di attività non imprenditoriale, da inoltrare secondo le istruzioni che appaiono sul sito web del Comune o altrimenti, in modalità non telematica, presentando l’apposito modulo compilato allo sportello delle attività produttive. In particolare, per quanto riguarda la Regione Lombardia questa comunicazione è un passaggio obbligato per ottenere il rilascio delle credenziali al sistema di pagamento dell’imposta di soggiorno.
Ogni regione è dotata di un proprio Codice Identificativo Regionale (CIR) dedicato alle strutture ricettive extralberghiere; ogni casa vacanze deve munirsi di un CIR da esporre in tutte le comunicazioni che pubblicizzano la struttura. Se non si adempie a questa regola, si rischia di incorrere in multe. Con il Decreto Crescita 2019, tutte le strutture ricettive italiane avranno inoltre l’obbligo di munirsi di un Codice Identificativo Anti-evasione (CIA). E’ obbligatorio inoltre comunicare per fini statistici i dati degli ospiti alla Regione e all’ISTAT, che devono registrare i flussi turistici, pena anche in questo caso il pagamento di una sanzione per ogni mese non comunicato o comunicato in modo incompleto.
Da giugno 2017 è entrata in vigore la disciplina che prevede (per i contratti di affitto inferiori ai 30 giorni) la possibilità di applicazione di una cedolare secca del 21% a carico del proprietario, che dovrà invece essere versata dall’intermediario che riceve il canone di affitto in caso di contratti stipulati con un mediatore immobiliare. La tassa del 21% dovrà essere versata entro il 16 del mese successivo tramite modello F24. L’intermediario, oltre ad applicare la ritenuta e a versarla, dovrà inviare all’Agenzia delle Entrate una comunicazione dei dati dei contratti conclusi.
La tassa di soggiorno è un’imposta applicata su chi soggiorna in strutture ricettive alberghiere o extra-alberghiere di determinate città italiane o straniere. I costi della tassa di soggiorno variano da città a città a seconda dei regolamenti comunali. L’articolo 4 del dl n°23 del 14 marzo 2011 regolamenta l’imposta di soggiorno e chi ne ha diritto. Non tutti i Comuni, infatti, possono applicare la tassa di soggiorno, ma solo alcuni. Si legge al comma 1: “I Comuni capoluogo di provincia, le unioni dei comuni nonché i comuni inclusi negli elenchi regionali delle località turistiche o città d’arte possono istituire con deliberazione del consiglio, una imposta di soggiorno”. Il Comune di Milano, ad esempio, prevede per le strutture ricettive extra alberghiere (case e appartamenti per vacanze, CAV) la riscossione di una tassa di soggiorno di 3€ a notte a persona (maggiorenne) fino ad un massimo di 14 notti. Sono previste delle esenzioni (es. minorenni, soggiorni per motivi di ricovero ospedaliero ecc.).
Locazione di natura transitoria
Se abbiamo intenzione di mettere a reddito il nostro immobile per brevi periodi, ma non abbiamo il tempo né la disponibilità d’animo di organizzare e gestire le prenotazioni e organizzare l’accoglienza degli ospiti, possiamo optare per una tipologia contrattuale a metà tra l’affitto breve e il contratto di affitto tradizionale. Stiamo parlando dei contratti di locazione abitativa a uso transitorio. Questa tipologia contrattuale è applicabile solamente per locazioni che abbiano una durata minima di un mese ed una durata massima di 18 mesi. E’ importante in questi contratti allegare al contratto la documentazione comprovante la natura transitoria della locazione (ad es. un’improvvisa esigenza lavorativa del conduttore che dovrà però essere accompagnata da una dichiarazione del datore di lavoro).
È necessario utilizzare un modello contrattuale in linea con le disposizioni normative vigenti che prevedono i contenuti che obbligatoriamente dovranno essere inseriti nel contratto. Tra i vari elementi richiesti, oltre all’obbligo di aggiungere un riferimento espresso all’esigenza transitoria, è necessaria una clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto la documentazione e l’attestato relativi all’attestazione di prestazione energetica (APE). Il corrispettivo previsto per una locazione di natura transitoria può essere determinato tra il conduttore e il locatore, con l’eccezione di alcune zone in cui l’importo del canone è disciplinato da accordi territoriali. Trattandosi di contratti di locazione superiori ai 30 giorni è obbligatoria la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, il pagamento di un imposta di bollo (pari a 16€ ogni 100 righe di contratto) e di un imposta di registro (2% del canone di locazione da pagarsi a metà tra conduttore e locatore con un minimo di 67 euro).
Infine la cessione di fabbricato è un obbligo in capo a chi cede la proprietà o il godimento o consenta a qualsiasi titolo l’uso esclusivo dell’immobile. La cessione di fabbricato è stata in parte sostituita dalla registrazione dei contratti, solo per i cittadini dell’Unione Europea. Resta infatti l’obbligo di comunicazione nel caso di contratto di locazione stipulato con cittadini stranieri (extra comunitari). In questo caso è necessario presentarsi all’Autorità di Pubblica Sicurezza (Questura) o in Comune per darne comunicazione (tramite la presentazione di un modulo con allegata la registrazione del contratto di affitto e i documenti di entrambi).