Le regole per una vita di Condominio serena: l’Amministratore, il Regolamento

Diverse sono le controversie che possono sorgere in un condominio: dal ritardo nel pagamento delle spese condominiali, alle molestie, alle infrazioni del regolamento condominiale. Le controversie più frequenti riguardano la gestione delle parti comuni o le spese da sostenere

Vivere in un condominio non è sempre semplice si sa, spesso non si possono prendere decisioni senza prima convocare l’assemblea, o considerare il regolamento.

Diverse sono le controversie che possono sorgere in un condominio: ritardo nel pagamento delle spese condominiali, molestie, diffamazioni stalking condominiali, infrazioni del regolamento condominiale, rumori molesti. Le maggiori controversie sorgono in merito alla gestione delle parti comuni o alle spese da sostenere.

Dinnanzi a liti condominiali, Amministratore o mediatore, a seconda delle problematiche

In caso di liti condominiali la prima figura a cui rivolgersi per cercare una soluzione è sicuramente l’amministratore del condominio. Spesso viene considerato come il punto di riferimento per tutte le questioni e le problematiche che si presentano all’interno di un condominio. Tutto, o quasi, viene considerato di responsabilità e competenza dell’amministratore di condominio, ma in realtà la legge stabilisce chiaramente quali siano i suoi obblighi e i limiti delle attività che possono essere allo stesso richieste. 

In caso di problemi che coinvolgano direttamente o indirettamente più inquilini è possibile portare la questione all’assemblea condominiale, dove i condomini possono discutere e votare per una soluzione.

Se la lite condominiale non può essere risolta internamente, si può pensare di contattare le forze dell’ordine, come ad esempio i carabinieri, per richiamare i propri vicini a rispettare il regolamento comune e in casi più estremi procedere con denunce o querele.

Nel caso ciò non porti a una risoluzione, è utile ricorrere a un mediatore civile. La legge stabilisce che, per determinate materie come le liti condominiali, prima di avviare una causa civile in tribunale le parti debbano obbligatoriamente tentare di trovare un accordo per risolvere la questione in modo “pacifico” instaurando una mediazione.

La  mediazione è un  procedimento stragiudiziale di risoluzione delle controversie attraverso l’attività di un terzo estraneo e neutrale alle parti (il mediatore).

Lo scopo è quello di dare un po’ di respiro alla macchina della giustizia italiana, oramai satura.

Tra l’altro portare la controversia davanti alla Camera di mediazione può costituire anche una opportunità per i soggetti coinvolti che potrebbero raggiungere accordi vantaggiosi,  evitando le lungaggini e i costi di una causa ordinaria .

Comunque non tutte le liti condominiali devono sottoporsi obbligatoriamente a un procedimento di mediazione. In genere se la questione riguarda il condominio stesso è necessario cercare un accordo con un mediatore, invece, se la lite avviene tra privati, ovvero tra proprietari non è necessario procedere in tal senso.

Laddove anche questa opzione non porti a nulla resta solo portare la problematica davanti ad un Tribunale ordinario

Vita di condominio: i compiti dell’amministratore

L’amministratore  opera innanzitutto in funzione di un mandato a lui conferito dalla totalità dei condomini.

Il mandato (art. 1703 cc) è il contratto con cui il mandatario (l’amministratore, nel nostro caso) si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto del mandante (i condomini).

L’amministratore di condominio si occupa dell’amministrazione dello stabile, della sua gestione, del rispetto del regolamento condominiale e della tenuta della contabilità.

Questa figura ha il compito di mediare tra i condomini e cercare soluzioni condivise.

Durante il suo operato l’amministratore dovrà usare la diligenza del buon padre di famiglia, così come previsto dal primo comma dell’articolo 1176 del Codice Civile.

Una volta nominato, l’amministratore di condominio ha degli obblighi da rispettare, indicati dall’articolo 1130 del c.c. , ossia deve :

1) eseguire le deliberazioni dell’assemblea, convocarla annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale di cui all’articolo 1130-bis e curare l’osservanza del regolamento di condominio;

2) disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;

3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;

4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio;

5) eseguire gli adempimenti fiscali;

6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili;

7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell’assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell’amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate;

8) conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio;

9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;

10) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.

L’amministratore di condominio ha anche la rappresentanza sostanziale e processuale del condominio (art. 1131 c.c)

Per rappresentanza sostanziale si intende il compimento degli atti di ordinaria amministrazione del condominio. L’amministratore porta all’esterno la volontà dei condomini e si occupa dei rapporti del condominio con i soggetti terzi quali imprese, enti, consulenti, lo Stato…

Lo svolgimento di atti di straordinaria amministrazione non rientrano nella rappresentanza sostanziale che devono essere invece sempre autorizzati dall’assemblea dei condomini tranne nel caso in cui si tratti di effettuare lavori di manutenzione straordinaria urgenti.

In relazione alla rappresentanza processuale dell’amministratore può essere sia attiva sia passiva.

Nell’ambito della legittimazione attiva  e nei limiti delle sue attribuzioni l’amministratore può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi”.

A sua volta Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio  ( legittimazione passiva)

L’amministratore inoltre è l’ organo amministrativo competente a ricevere “i provvedimenti dell’autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto”(art. 1131, 2 comma,c.c. )

La legittimazione sia attiva sia passiva dell’amministratore è limitata alle materie elencate nell’articolo 1130 del codice civile.

Un’ultima precisazione: il fatto che l’amministratore di condominio abbia la rappresentanza processuale del condominio non impedisce l’azione processuale autonoma del singolo condomino o la sua costituzione in un giudizio già pendente per difendere i diritti esclusivi o sulle parti comuni dell’edificio contro i terzi o gli altri condomini.