Affitti brevi di natura turistica o in modalità transitoria: è questo un modo per mettere a reddito gli immobili, ma attenzione agli intrecci normativi, fiscali e amministrativi, oltre, naturalmente, alle norme di carattere civilistico
Con decorrenza dal giugno 2017 è stata introdotta una specifica disciplina fiscale per le locazioni di immobili a uso abitativo, situati in Italia, la cui durata non superi i 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa. Sono gli affitti brevi. L’Agenzia delle Entrate “con il termine affitto breve intende un contratto di locazione di durata non superiore a 30 giorni, di immobili ad uso abitativo, che viene stipulato da persone fisiche“.
Vista la definizione di affitti brevi dell’Agenzia delle Entrate, si possono dividere gli affitti brevi in due categorie:
- gli affitti brevi di natura turistica, di durata inferiore ai 30 giorni. Per questi contratti non è previsto l’obbligo di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, non ci sono obblighi relativi al pagamento di bolli per la registrazione, ma è sufficiente seguire le regole dettate dall’Agenzia
- gli affitti brevi di natura transitoria, per le locazioni di durata superiore ai 30 giorni fino ai 18 mesi. In questi casi è previsto l’obbligo di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, il pagamento di un imposta di bollo (pari a 16 € ogni 100 righe di contratto) e di un imposta di registro (2% del canone con un minimo di 67 €).
Le locazioni brevi sono dunque quei contratti di locazione stipulati da persone fisiche “private”, con una durata massima di 30 giorni, che possono prevedere la prestazione di servizi di fornitura di biancheria e pulizia o altri servizi “strettamente connessi” come indicato dalla Circolare ministeriale 24/2017.
Possono essere conclusi anche attraverso l’ausilio di intermediari (agenzie immobiliari) o di portali online. Gli affitti brevi non coincidono necessariamente con gli affitti turistici in quanto la motivazione per cui si può ricorrere all’affitto breve può anche essere di natura lavorativa.
I Bed&breakfast sono infatti “le strutture ricettive a conduzione familiare, gestite da privati in forma non imprenditoriale, che forniscono alloggio e prima colazione utilizzando parte della stessa unità immobiliare purché funzionalmente collegate e con spazi familiari condivisi” (articolo 12, comma 3, Codice del turismo).
Unità abitative ammobiliate a uso turistico, sia in forma imprenditoriale sia non imprenditoriale sono, invece, “le strutture case o appartamenti, arredati e dotati di servizi igienici e di cucina autonomi, dati in locazione ai turisti, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non inferiore a 7 giorni e non superiore a 6 mesi consecutivi, senza la prestazione di alcun servizio di tipo alberghiero” ( articolo 12, comma 5, Codice del turismo).
Affitti brevi e Airbnb
Le locazioni brevi sono diventate particolarmente popolari grazie alla diffusione di piattaforme online come Airbnb, che consentono ai proprietari di case di affittare le loro proprietà a turisti e viaggiatori per periodi brevi. Questo tipo di affitto può includere stanze private, appartamenti completi o case intere. Gli affitti brevi possono rappresentare un’opportunità per i proprietari di guadagnare denaro extra, affittando le loro proprietà vuote e inutilizzate, ma può rappresentare un vantaggio anche per i viaggiatori perché possono offrire una maggiore flessibilità di alloggio rispetto agli hotel tradizionali e spesso può essere una soluzione più economica, soprattutto per gruppi di persone o per soggiorni prolungati.
Il fenomeno degli affitti brevi è reso più complesso da un intreccio normativo di competenza regionale, ma al tempo stesso sovrapposta da norme di carattere civilistico, fiscali e amministrative. L’articolo 4 D.L. n. 50/2017 ha previsto uno specifico regime fiscale che si applica ai redditi derivanti dalle locazioni di breve durata di immobili aduso abitativo da parte di privati persone fisiche. Rientrano nella disposizione delle locazioni brevi anche i contratti di sublocazione e di concessione in godimento a terzi a titolo gratuito (comodato) da parte del comodatario, fermo restando sempre il vincolo di durata.
La Legge di bilancio 2021 ha stabilito che il regime fiscale delle locazioni brevi a valere dall’anno 2021 viene riconosciuto solo in caso di destinazione a tale tipo di locazione di non più di 4 appartamenti per ciascun periodo di imposta; negli altri casi l’attività si presume svolta in maniera imprenditoriale ai sensi dell’art. 2082 cc (art.1, comma 595). Sostanzialmente chi mette in affitto più di 4 appartamenti deve munirsi di partita IVA e registrazione alla Camera di Commercio ed adempiere a tutti gli obblighi che ne conseguono.
Affitti brevi, contratto scritto o verbale?
L’art. 4 del DL 50/2017 non dice nulla riguardo alla forma contrattuale da adottare; sembra in ogni caso preferibile adottare la forma scritta quando si vuole stipulare un contratto di locazione breve, anche perché tale tipo di contratto si ricollega al più ampio genere del contratto di locazione per il quale è prevista la forma scritta.
Possono essere sottoposti ad affitti brevi gli immobili a uso abitativo che appartengono alle categorie catastali comprese fra la A1 e la A11 comprese le pertinenze quali box, cantine posti auto , soffitte, le singole stanze di abitazione . Viene esclusa la categoria di immobili A10 relativa a studi privati e uffici.
La tassazione degli affitti brevi
In merito alla tassazione l’art. 4 del DL 50/2017 prevede ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve stipulati da persone fisiche che non agiscono in qualità di impresa per il tramite di intermediari e portali online a decorrere dal 1 giugno 2017 , si applica in via opzionale la cedolare secca prevista dall’articolo 3 del D.lgs 14 marzo 2011, n. 23 con l’aliquota del 21%, sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali, fino a tutto il periodo d’imposta 2023. Dal periodo di imposta 2024 l’aliquota ordinaria per le locazioni brevi è fissata nella percentuale del 26% , rimanendo al 21% solo per una unità immobiliare scelta dal locatore in sede di dichiarazione dei redditi.
Sostanzialmente se viene concesso in locazione breve un solo immobile, l’aliquota rimane quella originaria ossia il 21%. Se, invece, sono concessi in locazione breve più immobili, su uno a scelta del contribuente si applica l’aliquota del 21%, mentre sul contratto di affitto della seconda, terza e quarta casa si applica il 26%.
Le novità del Decreto sicurezza per gli affitti brevi
Dal 2018 chiunque conceda il proprio immobile in affitto per un periodo inferiore ai 30 giorni ha l’obbligo di comunicare i dati identificativi degli ospiti alla Questura. Entro 24 ore di tempo dal loro arrivo oppure entro 6 ore nel caso in cui la permanenza duri una sola notte.
Per semplificare la comunicazione è stato creato il portale Alloggiatiweb.poliziadistato.it, al quale è tenuto a iscriversi chiunque affitti il proprio immobile per meno di 30 giorni. Dopodiché potrà inviare i dati relativi ai suoi affittuari direttamente tramite il portale. Se i proprietari non inseriscono nella dichiarazione dei redditi i canoni percepiti mediante gli affitti brevi, rischiano un’ammenda che va da un minimo del 60% ad un massimo del 120% dell’imposta dovuta, nei casi di omessa dichiarazione oppure da un minimo del 90% ad un massimo del 180% dell’imposta dovuta nei casi di dichiarazioni false.
Le novità del Decreto crescita per gli affitti brevi
Con la Legge n. 58 del 28 giugno 2019 sono state introdotte altre novità relative agli affitti brevi. Il Ministero delle Politiche agricole, alimentari, forestali e del turismo ha istitutivo una banca dati delle strutture ricettive e degli immobili destinati agli affitti brevi. La legge, come detto, impone l’obbligo di comunicare al portale Alloggiati Web e quindi alla Questura i nomi delle persone che stanno alloggiando presso la propria abitazione. I dati raccolti vengono poi comunicati anonimamente dal Ministero dell’Interno all’Agenzia delle Entrate per le verifiche fiscali ed ai Comuni per controllare il corretto versamento delle tasse di soggiorno.