Ovunque nei centri urbani vediamo ponteggi eretti per il rifacimento delle facciate degli stabili. E’ il tangibile risultato dei Bonus fiscali previsti dal Governo per dare ossigeno al mondo dell’edilizia da anni boccheggiante per effetto della scarsa attività legata alla crisi economica e alle troppe difficoltà burocratiche. Gli effetti di questa più che intensa ripresa sono l’innalzamento spaventoso dei costi e, in particolare, del noleggio o acquisto dei ponteggi spesso del tutto introvabili.
Per tale ragione nel caso di interventi di pulizia, spesso il solo lavaggio delle facciate, o di interventi puntuali, come ad esempio il rifacimento dei frontalini dei balconi o di alcuni cementi decorativi negli edifici dal periodo umbertino in poi, si preferisce agire con il noleggio di scale aeree o – per alcuni interventi specifici – anche con l’utilizzo di squadre di muratori acrobatici. In sintesi, molte imprese edili rifiutano di partecipare a gare d’appalto poiché hanno già del tutto saturato le proprie possibilità operative. Questo genera una minore concorrenza e un evidente aumento dei costi di costruzione, legato a un generale aumento delle materie prime.
Le assemblee di condominio, un tempo molto attente, oggi approvano capitolati e offerte anche molto onerose con la consapevolezza, o spesso il miraggio, che il 90% sarà a carico dello Stato. In effetti, per le facciate prospettanti su spazi pubblici o da questi visibili, il Bonus fiscale è pari al 90%, mentre scende al 50% per le facciate interne.
In genere l’assemblea condominiale decide se lasciare tale Bonus fiscale in capo ai singoli proprietari delle unità, in casi particolari agli usufruttuari/comodatari e affittuari, o se cedere il credito di imposta. Su questo argomento si accendono spesso discussioni perché è evidente che la più parte degli interessati preferiscono abbattere subito quanto va versato, cedendo il credito all’impresa. Nel caso in cui chi realizza il lavoro faccia parte di un grosso gruppo se ne fa carico direttamente, ma nella maggior parte dei casi l’impresa lo sconta presso la propria banca e tutto ciò ha evidenti costi. In questo caso infatti il Bonus fiscale passa dal 90% a un importo ridotto normalmente tra il 70 e il 75%. Quindi i singoli dovranno pagare un importo pari alla restante parte delle spese per opere e spese tecniche per redazione progetto, capitolato, direzione lavori e piani della sicurezza, cui, nel caso dei condomini, andranno aggiunte la percentuale di costo applicata dagli amministratori che normalmente si aggira sul 3% delle spese generali.
Nella più parte dei casi si dibatte a livello condominiale sull’ipotesi o meno di cessione ed è evidente che i condomini con uno scarso livello di reddito o quelli che abbiano la residenza fiscale all’estero abbiano tutto l’interesse a cedere il credito di imposta. Per gli altri si impone la scelta se accedere subito a uno sconto del 70/75% o se pagare l’importo globale e poi nei successivi dieci anni detrarre il totale 90% dalle proprie tasse dovute.
Queste agevolazioni hanno aiutato senza dubbio il mondo dell’edilizia, ma anche moltissimo il mondo delle banche e della finanza in genere. Le stesse Poste Italiane si sono messe in concorrenza con il sistema bancario: qualora un condomino volesse dissociarsi dalle banche, potrebbe cedere il suo credito a Poste, guadagnando qualche punto percentuale, ma sobbarcandosi tutta una serie di raccolta di documentazioni. Per questo normalmente solo studi tecnici o legali adottano questa soluzione. Analogamente il singolo potrebbe rivolgersi alla sua banca, guadagnando qualche punto percentuale. Un caso particolare potrebbe essere quello di un appartamento intestato a una società che, se a responsabilità limitata, deve o detrarre tutto l’importo dal proprio reddito o procedere con un contratto di affitto o comodato a persona fisica che potrà avvalersi del credito d’imposta.
In ogni caso l’amministratore dovrà raccogliere da ogni condomino la documentazione specifica da fornire all’impresa per il credito di imposta. Nei casi particolari di usufrutto, comodato o affitto dovrà essere deciso, a seconda degli accordi a monte, a chi spetterà il credito di imposta e di conseguenza l’onere della restante parte. Con lo stesso spirito si può operare per quanto riguarda opere come il rifacimento della copertura, manutenzioni straordinarie od opere di adeguamento antisismico. Rifacimenti di caldaie centralizzate o sostituzioni di serramenti, che nei prossimi anni sempre più frequenti, teoricamente si comporteranno in modo analogo in funzione delle specifiche decisioni governative. A livello europeo infatti cominciano ad avanzare proposte tese al miglioramento energetico del patrimonio edilizio, ipotizzando ad esempio che dal 2030 non sarà più possibile vendere o affittare immobili in ultima classe energetica. Avremo così un crollo del prezzo degli immobili storici, che in Italia rappresentano una notevole porzione del nostro patrimonio storico, poiché sono stati soggetti a scarsa manutenzione.