Investire in immobili può davvero essere un’ottima occasione per impegnare la liquidazione o i risparmi accumulati negli anni: come fare?
Prima di tutto occorre analizzare il proprio patrimonio dividendolo in attività finanziarie e in attività immobiliari. Quelle immobiliari si possono poi dividere in beni di utilizzo (le proprietà residenziali che si utilizzano direttamente, e che quindi non producono reddito) e in attività per investimento. Infine, è necessario fare un ulteriore distinguo tra investimento diretto, cioè quello che si fa comprando direttamente la proprietà degli immobili, e investimento indiretto, cioè le azioni di società immobiliari o le quote di fondi immobiliari.
L’investimento diretto offre il vantaggio di avere il controllo totale sull’immobile (gestirlo e venderlo, ad esempio, quando lo si ritiene opportuno), ma comporta dei rischi maggiori rispetto all’investimento indiretto e, soprattutto, richiede competenze specifiche che spesso un privato non possiede. Verifiche legali sull’effettivo proprietario; eventuale presenza di ipoteche sull’immobile; correttezza del trasferimento di proprietà, e così via. Se poi si acquista un immobile a reddito, dal quale cioè si vuole ricavare una locazione, si dovrà verificare che il contratto sia in linea con il mercato, che il conduttore sia in grado di pagare il canone richiesto e, per esempio nel caso di alberghi o di attività commerciali, che il canone sia sostenibile in funzione della redditività dell’attività svolta nell’immobile.
Se si preferisce comunque l’investimento diretto, meglio puntare sul commerciale piuttosto che sul residenziale: uffici, negozi, centri commerciali, capannoni, alberghi, residence.
Quali invece i vantaggi dell’investimento indiretto? Si conosce la strategia del fondo, il tipo di immobili in cui investe, se a reddito o se operazioni di sviluppo, se ubicati in Italia o all’estero, se uffici, commerciale o logistica. Ulteriori vantaggi: il fondo effettua tutti i controlli e le verifiche, mentre a volte il privato, pensando di risparmiare, ne evita alcuni; la liquidità (un titolo, soprattutto se quotato, è facile da vendere, mentre con un investimento diretto ci sono tempi lunghi e spesso ci vogliono molti mesi, soprattutto in fasi negative di mercato).
Guardando ai ricavi immediati, se con l’investimento diretto si riceve ogni mese l’affitto, con l’indiretto si ottiene un dividendo una volta ogni sei mesi o ogni anno. Con un vantaggio però, quello della tassazione. La locazione è tassata infatti come reddito personale oppure come reddito di impresa e quindi con aliquote elevate. Diversamente l’aliquota dei fondi immobiliari è del 20%, quindi anche da un punto di vista fiscale l’investimento indiretto è molto meno penalizzato.
Ricordiamoci però che parliamo di investimenti con lunghi orizzonti temporali (sette o dieci anni), perché se si pensa di comprare e rivendere dopo un solo mese allora ci si espone alla volatilità della borsa, con rendimenti ben diversi.
(In collaborazione con soldionline.it)