Vendere o comprare casa tra privati, ovvero senza l’intermediazione dell’agenzia, non è un’operazione immediata ed è necessario valutare i pro e i contro per non incorrere in errori
Per questo motivo è fondamentale conoscere come avviene la compravendita immobiliare tra privati. Prima di effettuare l’acquisto o la vendita di una casa tra privati, è bene eseguire delle verifiche documentali, al fine di proteggersi da brutte sorprese. In particolare, si consiglia di ottenere più informazioni possibili sull’immobile che si vuole acquistare, ovvero verificare i dati catastali così da comprendere se il bene è gravato da ipoteche.
Se si compra casa
E’ bene pertanto eseguire i controlli mediante la richiesta di alcuni fondamentali documenti:
- la visura catastale
- il titolo di proprietà dell’immobile
- le dichiarazioni di conformità degli impianti all’interno della casa
- l’attestato di Prestazione Energetica per gli immobili (APE)
- il certificato di agibilità.
Attraverso l’indicata documentazione sarà possibile avere maggiori garanzie per l’acquisto e verificare che il venditore sia il legittimo proprietario e abbia i titoli per procedere con la vendita.
Se si vede casa
Se invece siamo noi a voler vendere l’immobile, occorre preliminarmente sapere che la conformità urbanistica e catastale e il conseguente certificato di agibilità sono un prerequisito essenziale; la mancanza del certificato di agibilità potrebbe portare ad esempio alla risoluzione del contratto e ad una richiesta di risarcimento del danno.
Sarà indispensabile quindi avere a disposizione i seguenti documenti:
- atto di provenienza dell’immobile (atto di proprietà, donazione)
- visura e planimetria catastalee comunale ed eventuali condoni edilizi
- visura ipotecaria dell’immobile
- certificato energetico (APE), di impianto, di abitabilità
- conteggio estinzione mutuo ipotecario
- dichiarazione spese condominiali
- cancellazione di ipoteche, pignoramenti e decreti ingiuntivi
- documenti che attestano la regolarità dell’immobile (permesso di costruire o autorizzazione amministrativa concessa dal Comune, Certificato di abitabilità)
- documenti che attestano la regolarità degli impianti (certificato di conformità degli impianti elettrico, termico e idraulico, radiotelevisivo ecc.).
Sono tutti documenti normalmente reperibili presso Catasto, Camera di Commercio della propria città o il proprio commercialista.
Una volta recuperati i documenti si può passare alla fase successiva, ovvero l’individuazione del valore della casa. É indubbiamente difficile stabilire autonomamente il valore corretto dell’immobile, anche perché subentra l’aspetto affettivo e soggettivo: per questo è consigliabile chiedere il parere a un professionista. Bisogna anche tenere in considerazione il fatto che una volta che la costruzione viene messa sul mercato immobiliare, entra in competizione con le altre strutture nelle vicinanze e un prezzo troppo alto renderebbe la casa meno concorrenziale.
E’ necessario essere consapevoli come l’indicazione di un prezzo competitivo o la pubblicazione di un annuncio possa fare la differenza. Per questo motivo sarà sempre consigliabile chiedere un parere a un tecnico o a un perito, per avere conferma che la casa sia in regola sotto tutti i punti di vista. In caso contrario e laddove si riscontri la presenza di abusi edilizi/difformità bisognerà prima presentare la documentazione, compresa di nuova planimetria, per sanare la situazione, e solo dopo procedere con la vendita.
Peraltro, un venditore inesperto potrebbe stimare in maniera errata l’immobile destinato alla vendita oppure formulare un annuncio che non permetta un’alta visibilità o peggio non valorizzi al meglio le caratteristiche della casa. Elementi che devono essere tenuti in considerazione quando si deve determinare il valore di un immobile sono:
- il mercato della zona e l’andamento del mercato in generale
- lo stato dell’immobile
- in quale contesto è situato l’immobile
- il piano in cui è ubicato e se è dotato di ascensore
- eventuali progetti di riqualificazione nella zona che potrebbero far aumentare il valore dell’immobile (esempio una nuova linea della metropolitana)
- posizione dell’immobile: bisogna valutare in particolare se la collocazione sia strategica e vicino ai servizi pubblici.
Individuato il prezzo di vendita, l’annuncio è pronto per essere pubblicato con fotografie che valorizzino al massimo la casa in vendita. Bisogna pensare a come e dove proporre l’annuncio: saranno utili cartelli, passaparola o annunci su siti specializzati, indicando sempre l’indice di prestazione energetica dell’immobile contenuto nell’APE.
E’ fondamentale, inoltre, avviarsi alla fase della trattativa avendo ben chiaro il prezzo che si vuole raggiungere, il prezzo minimo sotto il quale non si vuole scendere ed eventuali concessioni che si è disposti a fare, le modalità di pagamento e la possibilità di concedere uno sconto sul prezzo in cambio di un congruo anticipo che l’acquirente può esborsare già alla firma del preliminare.
Il compromesso di vendita della casa
Prima che si arrivi alla vera e propria compravendita della casa, si può stipulare un contratto preliminare. Viene definito anche compromesso di acquisto della casa tra privati, ed è un accordo tra il venditore e l’acquirente, mediante il quale entrambi le parti si impegnano a stipulare in seguito il contratto definitivo. Non bisogna sottovalutare la firma di questo atto, dal momento che gli elementi essenziali dell’accordo si fissano proprio con il contratto preliminare e il notaio dovrà tenerne conto nella redazione del rogito. Si tratta dunque di una “promessa”, ma fino alla stipula del contratto non avviene il trasferimento del diritto di proprietà sull’immobile. Talvolta può essere richiesta anche una caparra, ma è facoltà delle parti decidere questo dettaglio.
Il motivo per cui spesso si ricorre al preliminare di compravendita è la richiesta dell’erogazione del mutuo, indispensabile per l’acquisto dell’immobile. Infatti, l’acquirente mediante l’accettazione del compromesso, ha la possibilità di richiedere un mutuo alla banca, al fine di procedere con la definizione del contratto di compravendita ufficiale. Il compromesso deve avere la forma scritta mediante scrittura privata, scrittura privata autenticata o atto pubblico.
Il compromesso deve essere anche registrato in seguito alla sua stipulazione. In particolare entro 20 giorni dalla sottoscrizione in caso di scrittura privata, oppure entro 30 giorni se stipulato mediante atto notarile (in cui la registrazione viene eseguita dal notaio stesso). Dal 7 marzo 2023 i compromessi possono essere registrati online sul sito dell’Agenzia delle Entrate, caricando gli allegati e calcolando in automatico le imposte da pagare.
Il compromesso, infatti, costituisce tra le parti un obbligo giuridico ma non trasferisce il bene che rimane in capo al proprietario fino alla vendita vera e propria. Il venditore potrebbe infatti decidere di vendere ad altro acquirente che gli offra un prezzo maggiore. Per evitare di trovarsi in questa spiacevole situazione, la normativa vigente prevede la possibilità di effettuare la trascrizione del preliminare di vendita casa nei registri immobiliari. In questo caso è indispensabile che il compromesso sia stipulato dal notaio, riuscendo così a tutelare il futuro acquisto dell’immobile.
Il rogito notarile viene considerato l’atto conclusivo della compravendita immobiliare tra privati, in cui avviene il trasferimento di proprietà nei confronti dell’acquirente. Le spese inerenti la stipulazione del contratto sono a carico dell’acquirente, che ha la facoltà di scegliere il notaio che preferisce. Con riferimento alle imposte sull’acquisto di un immobile, queste differiscono in base alla natura della transazione, ad esempio se l’acquisto viene effettuato da un privato nei confronti di un’impresa, oppure nel caso di acquisto di una prima casa, o ancora nell’ipotesi il trasferimento avvenga tra due aziende.
Vendere casa a un parente
Si può vendere la propria casa a un parente? La risposta è sì certamente, anche se non esistono agevolazioni o sconti sulle tasse. Tuttavia, occorre prestare molta attenzione al prezzo di vendita che deve essere congruo, cioè in linea con i prezzi di mercato perché in caso contrario si potrebbero ledere i diritti di altri parenti e cadere nell’ipotesi di donazione fittizia. Ad esempio, se un figlio comprasse dal genitore un appartamento che ha un valore di mercato di 300mila euro pagandolo solo 100mila, l’eventuale altro figlio potrebbe impugnare l’atto per simulazione di donazione per escluderlo dalla successione di quel bene in favore del fratello.