Sempre più spesso in tema di investimenti immobiliari si sente parlare di acquisto della nuda proprietà. Vediamo in cosa consiste effettivamente
Wikipedia definisce la nuda proprietà “come quel caso di proprietà privata alla quale non si accompagna un diritto reale di godimento del bene cui è relativa. Tipicamente si riferisce a un immobile del quale si acquisisce la proprietà ma non il diritto di usufrutto”. Il diritto di proprietà è l’esercizio del potere di godere e disporre di un bene in maniera piena ed esclusiva.
Quando sul bene però gravano diritti reali di godimento ad altri soggetti riconosciuti, la proprietà del bene si qualifica come “nuda”, poiché l’esercizio pieno ed esclusivo viene limitato dall’attribuzione del potere di utilizzo e di percepire i frutti della cosa al titolare del diritto di usufrutto per un certo periodo di tempo o per tutta la sua vita.
Facciamo l’esempio di un proprietario di un immobile che decide di vendere la propria abitazione utilizzando il regime di nuda proprietà: il proprietario dell’immobile spogliandosi del diritto di proprietà sull’immobile diventa usufruttuario dell’immobile, ossia conserva il diritto di restare nell’abitazione fin quando è in vita, o per un periodo minore mentre, colui che acquista l’immobile diventa nudo proprietario, cioè è il proprietario delle mura della casa, ma non ha diritto ne di utilizzarla ne tantomeno di sfrattare l’usufruttuario.
Quale è il valore della nuda proprietà?
Il valore della nuda proprietà di un immobile pertanto corrisponde a quello complessivo della titolarità piena e integra, tolto il valore del diritto di usufrutto, calcolato in base a criteri ben definiti. Per ciò che riguarda l’usufrutto vitalizio, il valore economico dell’immobile, ridotto in relazione all’acquisto della sola nuda proprietà, è un valore correlato all’esistenza dell’usufruttuario, cioè condizionato dall’età di quest’ultimo; pertanto, più l’età dell’usufruttuario è avanzata al momento dell’acquisto della nuda proprietà, maggiore sarà il valore della stessa rispetto ad un minor prezzo determinato al contrario dalla giovane età dell’usufruttuario per la previsione, in quest’ultimo caso, di una maggiore durata dell’usufrutto.
Pertanto ciò che si è acquistato in un certo momento a un prezzo conveniente potrebbe crescere nel tempo ed essere rivenduto trascorsi gli anni ad un prezzo superiore.
Come si stabilisce il valore della nuda proprietà
In termini strettamente pratici per stabilire il valore della nuda proprietà di un immobile, si parte dal prezzo per la sua vendita, stabilito dal venditore o concordato tra le parti in base a una perizia di stima, comunque nella prevalenza dei casi sulla base delle tabelle ministeriali sul valore fiscale degli immobili, pubblicate dal Ministero dell’Economia e delle Finanze in Gazzetta Ufficiale con la specifica del valore della nuda proprietà in misura percentuale rispetto al valore della piena proprietà.
Quando l’usufrutto non è vitalizio si applicano i coefficienti in considerazione della soglia temporale stabilita per l’esercizio del diritto reale di godimento, derivando un prezzo minore per la nuda proprietà se maggiore è la durata dell’usufrutto.
Vantaggi di acquistare la proprietà o vendere un immobile utilizzando questo regime
Per chi acquista un primo vantaggio è di natura economica: infatti il prezzo d’acquisto dell’immobile può diminuire del 25-50% rispetto al valore di mercato, per contro l’immobile si rivaluta nel tempo automaticamente in base all’invecchiamento dell’usufruttuario e all’incremento del valore di mercato dell’immobile. Più questo è giovane e maggiore sarà il risparmio del venditore.
Altro vantaggio derivante dall’acquisto della nuda proprietà viene “dall’esenzione” dal pagamento delle tasse sugli immobili: l’IMU, infatti, resta totalmente a carico dell’usufruttuario, mentre la TASI viene divisa tra i soggetti secondo i criteri stabiliti dal Comune in cui è sito l’immobile.
Al nudo proprietario inoltre non è richiesto di sostenere le spese di manutenzione ordinaria e generale dell’immobile, le spese di amministrazione e custodia, che rimangono a carico dell’usufruttuario, obbligato a conservare l’immobile in buono stato secondo la media diligenza, quindi senza arrecare a esso dei danni o modificarne la destinazione economica contro la volontà o all’insaputa del nudo proprietario, al quale sono attribuite le spese strutturali e straordinarie. L’acquirente potrebbe essere motivato dall’esigenza di acquisire un’abitazione a un prezzo vantaggioso per i propri figli, quando l’usufrutto si estinguerà.
Nell’ottica invece di chi vende un immobile in nuda proprietà il vantaggio è certamente dato dalla riserva di utilizzare e godere (abitandolo o concedendolo in locazione) l’immobile, acquisendo comunque una liquidità economica di cui magari necessita nell’immediato.
C’è da dire che negli ultimi anni si è registrato un incremento delle compravendite di nude proprietà.
Da ultimo c’è da soggiungere che le agevolazioni “prima casa” spettano anche per gli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse case.
Ci sono dei rischi per chi compra?
Il primo rischio per l’acquirente è quello di dover attendere un lasso di tempo più o meno lungo prima di diventare effettivamente il proprietario dell’immobile.
Altro rischio da evitare è quello che l’usufruttuario possa cedere a terzi l’usufrutto dell’immobile, procrastinando così la data in cui il nudo proprietario possa godere e disporre dell’immobile acquistato in modo pieno ed esclusivo. Per evitare tutto questo, è bene inserire nel contratto d’acquisto una clausola di prelazione.
Poteri del nudo proprietario
Esclusi i poteri di pertinenza dell’usufruttuario, cui spetta anche l’eventuale esercizio delle azioni a difesa del godimento del bene (azioni a difesa del possesso), il nudo proprietario:
- può cedere il bene a terzi, senza che, per tale motivo, si estingua l’usufrutto;
- può pretendere che vengano eseguiti interventi di ordinaria manutenzione per la buona conservazione dell’immobile, spettando all’usufruttuario la custodia e amministrazione dell’immobile e l’obbligo d’informare il nudo proprietario circa la necessità di riparazioni di natura straordinaria.
- Nel caso siano necessari interventi migliorativi o “addizioni” all’immobile la negligenza dell’usufruttuario nell’eseguire le riparazioni dovute può legittimare il nudo proprietario a pretenderne l’esecuzione coattiva in sede giudiziale con l’eventuale condanna alle spese per la manutenzione straordinaria, che in seguito, per via di tale inadempimento, dovesse rendersi necessaria;
- deve essere tempestivamente informato dall’usufruttuario circa l’eventuale verificarsi di molestie o usurpazioni arrecate da terzi e tali da pregiudicare la proprietà;
- in materia di locazioni non deve prestare il consenso alla stipula di una locazione del bene a terzi da parte dell’usufruttuario, ma, se cessa l’usufrutto vitalizio (ad esempio per morte del suo titolare), l’inquilino non può continuare ad abitare nell’appartamento per oltre 5 anni dalla data di estinzione, sempre che non intercorrano successivi accordi in tal senso con il nuovo locatore; diversamente, se per l’usufrutto è stata stabilita una durata temporale, terminato l’esercizio del diritto reale di godimento, il rapporto locativo con il nuovo locatore non può durare oltre l’anno in corso;
- può chiedere il ripristino e un risarcimento danni se lo stesso immobile viene utilizzato per scopi diversi da quelli originari e modificato nella struttura a tal fine (ad esempio un appartamento residenziale trasformato in un esercizio commerciale).
Estinzione dell’usufrutto
Il nudo proprietario ottiene la piena titolarità dell’immobile alla cessazione dell’usufrutto: si parla in tal caso di “consolidazione”, quando cioè la nuda proprietà ed i poteri derivati dall’esercizio dell’usufrutto sono riuniti in capo allo stesso soggetto.
Quando termina l’usufrutto?
- alla morte dell’usufruttuario sia che si tratti di usufrutto vitalizio che temporaneo
- per la scadenza del termine fissato per l’usufrutto temporaneo
- in caso di cessione del proprio diritto dall’usufruttuario al nudo proprietario
- per prescrizione dell’usufrutto quando sono trascorsi almeno vent’anni senza che l’usufruttuario abbia esercitato i poteri di utilizzo e godimento del bene
- per la distruzione totale del bene causata dall’usufruttuario, mentre nel caso sia causata da un terzo l’usufrutto si trasferirà sul risarcimento pagato dal responsabile della distruzione al nudo proprietario
- per la rinuncia ad esercitare il proprio diritto da parte dell’usufruttuario
- In caso di abusi o inadempimenti compiuti dall’usufruttuario: è questa una ipotesi che, se particolarmente grave, può condurre all’estinzione dell’usufrutto, disposta con una sentenza giudiziale che abbia accertato ad esempio il ridotto valore dell’immobile a causa di mancata o cattiva manutenzione conservativa da parte dell’usufruttuario o di danni dallo stesso arrecati; gli atti o le omissioni compiute devono essere continuative nel tempo e determinanti un danno rilevante e non recuperabile, per il quale il nudo proprietario è legittimato anche a richiedere, oltre alla restituzione del bene sul quale esercitare la piena proprietà, una somma a titolo di risarcimento.