In relazione ai precedenti articoli sui diversi tipi di bonus edilizi appare utile capire quali siano i passi da seguire per poter efficacemente decidere che tipo di lavori ed eventualmente quale soluzione di pagamento scegliere, per poi svolgere efficacemente quanto deciso.
- La prima operazione da effettuarsi sarà la nomina di un progettista tecnico, ingegnere o architetto, che dovrà predisporre un primo computo estimativo con una chiara suddivisione delle voci. Questo è importante per poi poter scegliere a livello condominiale o di proprietari, cosa si vorrà eseguire. E’ fondamentale che il computo sia estimativo e cioè non solo descriva le singole voci, e per ognuna ci dia le specifiche quantità’, ma anche che preveda un realistico prezzo per ogni voce.
Nel caso poi che ci fossero ipotesi o soluzioni tecniche ugualmente efficaci sarà importante prezzarle, in modo da permettere una scelta oculata. Se quindi la stima ci permetterà di scegliere quali lavori andare ad appaltare, dovremo chiedere al professionista un supporto per indicarci quale strada occorra seguire per ottenere le autorizzazioni comunali del caso e eventualmente assisterci in tale processo, come pure per suggerirci quale ipotesi di agevolazione ed iter relativo si possa seguire. - A questo punto si hanno tutti gli elementi per poter procedere alla richiesta di preventivi ad una o più imprese cui chiederemo, sulla scorta del solo computo, cioè delle diverse voci e quantità, ma senza i prezzi, l’offerta dettagliata. In questo modo avremo non solo le cifre globali ma anche i singoli prezzi applicati dall’impresa e questo ci sarà particolarmente utile nel caso si debbano aggiungere o modificare alcune lavorazioni. In questa fase va attentamente valutato se avere un unico referente, cioè l’impresa edile, impresa che si occuperà di ulteriori forniture accessorie o se vogliamo procedere ad appalti diversi. Per fare un esempio, se si decidesse di sostituire tutti i serramenti di uno stabile, si potrebbe appaltare questa fornitura direttamente a una società produttrice di serramenti, in quanto non avremmo i ricarichi applicati, come di prassi, dall’impresa edile. A fronte di un risparmio dobbiamo mettere, però, in conto eventuali ritardi e eventuali mancati coordinamenti che si riverberano comunque in costi aggiuntivi. In sintesi solo per macro forniture specifiche e, in un certo senso, autonome, conviene procedere con appalti differenziati.
- Una volta ricevute le offerte, i condomini, meglio se con l’aiuto del professionista, potranno procedere a un quadro di raffronto fra i diversi preventivi unitamente alla stima iniziale. Questo quadro serve a valutare costi, tempi ed eventuali dilazioni dei pagamenti su più anni o eventuali cessioni del credito d’imposta. Va osservato che in merito al tema dilazioni di pagamento su più annualità, che spesso comportano l’applicazione di ulteriori interessi, sarebbe opportuno , per semplicità gestionale che, nel caso di più proprietari, come nei condomini, ci fosse una politica unitaria. Dato però che anche l’amministratore avrà un suo emolumento per l’appalto, si possono chiedere due soluzioni, in modo da accogliere le diverse esigenze dei condomini.
- Una volta operata la scelta, anche in base a specifiche referenze fornite dall’impresa in merito alla solidità economica, le capacità tecniche e la congrua dotazione di maestranze, si dovrà nominare un direttore dei lavori e un responsabile della sicurezza.
- Molto spesso è lo stesso progettista che viene incaricato anche di tali attività, ma comunque queste due fasi, il progetto e la direzione lavori possono ritenersi indipendenti. È però evidente che chi conosce lo stabile e i lavori da eseguire, più facilmente potrà seguirli e ottenere il risultato richiesto dalla proprietà.
- Il direttore dei lavori con l’eventuale amministratore procederà alla stesura del contratto che dovrà prevedere eventuali penali per ritardi e le opportune garanzie eventualmente richiedendo una polizza fideiussoria.
- Nel caso la proprietà intenda avvalersi dei diversi bonus fiscali, il direttore dei lavori dovrà’ esibire dichiarazione di congruenza dei prezzi previsti a contratto unitamente alla iscrizione all’albo professionale, regolarità’ delle contribuzioni alla cassa professionale e idonea polizza assicurativa a copertura di eventuali rischi. Analoga documentazione andrà richiesta all’impresa o alle imprese appaltatrici e in particolare sarà importante che il direttore dei lavori valuti le regolari contribuzioni agli enti previdenziali. Compito del responsabile della sicurezza sarà continuamente monitorare la corretta rispondenza alle norme specifiche, pena la decadenza dei benefici fiscali oltre alle relative temporanee sospensioni lavori.
- Per concludere vediamo che si tratta di un processo complesso e quindi è essenziale che le scelte siano sempre ben valutate e ci si avvalga di imprese e professionisti competenti e affidabili. Altrettanto importante il buon senso in ogni scelta e quell’attenzione che una volta si chiamava l’attenta supervisione responsabile del pater familias.